Input your search keywords and press Enter.

Garaža Ilina glavica- analiza

Činjenično stanje
– Garaža na Ilinoj glavici ima 711 parking mjesta
– Cijena 1 sat parkinga iznosi 40,00 kn/sat
– Garaža praktički nikad nije potpuno popunjena. Može se reći da uvijek ima 5-10% praznih mjesta
– Garaža je preko 90% popunjena dubrovačkim registracijama. Obzirom na cijenu parking sata vjerojatno je većina mjesta popunjena mjesečnim parking kartama (privatnih i pravnih osoba) čija je cijena cca 400 kn/mjesec.

Tržišni uvjeti
Tko parkira u Garaži Ilina glavica:
– Stanovnici okolnog područja koji nemaju vlastiti parking prostor, a javnog (uličnog) parking prostora nema dovoljno.
– Stanovnici koji su vozilom došli obaviti neki posao u Policijskoj upravi, školi i sl.
– Turisti koji su nizom prometnih znakova upućeni na korištenje garaže, a mahom ne znaju kolika je cijena parkiranja.

Konkurencija
– Ulični parking prostor je nedovoljan
– Alternativne garaže nema u blizini

Nedostatak
– Relativno velika udaljenost od starog Grada
– Relativno velika udaljenost od ostalih turistima i stanovnicima zanimljivih lokacija
– Relativno mali broj stanovnika koji gravitiraju samoj garaži Ilina glavica

Projekcija prihoda kroz 20 godina uz pretpostavke:
– 550 mjesečnih parking karata uz cijenu od 400 kn/mjesec
– 100 parkirnih mjesta uz popunjenost 100 sezonskih dana uz cijenu od 40 kn/sat u prosječnom trajanju 10 sati dnevno

Zaključak
Garaža je profitabilna u uvjetima ovakvog režima rada i ovakvih cijena.
Pojavom novih parkirnih mjesta (novih garaža) cijena sata u garaži definitivno pada i profitabilnost je tada upitnija obzirom na lokaciju same garaže.

Gradnja nove garaže
Pretpostavimo da se gradi manja garaža od 240 parkirnih mjesta.
Neka je na 4 etaže sa po 60 parkirnih mjesta po etaži.
Jedno parkirno mjesto treba 13 m2 neto prostora ili otprilike 23 m2 bruto prostora.
Za jednu etažu potrebno je dakle cca 60 x 23 = 1.380 m2. Zaokružimo na 1.400 m2 po etaži.
Pretpostavka je da radimo na kosom terenu i da će trebati iskop 50% ukupnog volumena garaže. Ovisno o lokaciji trebat će iskop od 10% do 75%. Vrijednost iskopa bazirana je na 120 kn po m3 prostora koji se kopa. Ukupni volumen garaže je 14.560 m3 (bruto visina garaže je cca 2,6 metara. Iskop 50% od tog volumena iznosi 7.280 m3. Po cijeni od 120 kn/m3 to je 873.600 kn. Cijena može varirati ovisno o vrsti tla, pa pretpostavimo da je ovo neka srednja cijena.

Ukupna cijena građenja bez iskopa iznosi 300 EUR/m2. Za objekt od 5.600 m2 (4 etaže) to iznosi 1.680.000 EUR ili 7.000 EUR za jedno garažno mjesto.

PRVOKUP GARAŽE u odnosu na GRADNJU NOVIH GARAŽA
Prvokup
Minimalna cijena za prvokup garaže Ilina glavica iznosi 105.000.000 kn.

Gradnja novih garaža
Kako je prethodna računica pokazala za 240 garažnih mjesta potrebno je 13.473.000 kn
Dakle za 105.000.000 kn se može sagraditi 1.870 novih parkirnih mjesta.
Grad Dubrovnik bi bio za iste novce bogatiji za novih barem 1.800 parkirnih mjesta, a njegovi građani sigurno zadovoljniji. Nećemo ulaziti u konstrukciju gdje bi se jedan dio garažnih mjesta u budućim garažama mogao ponuditi i na prodaju pa bi samim tim investicija u startu bila jeftinija.

Postavljamo pitanje
Tko je taj lopov, odnosno izdajnik grada Dubrovnika koji će predložiti prvokup garaže Ilina glavica za 105.000.000 kn na sjednici Gradskog vijeća 10.09.2018 godine.

Ili da parafraziramo čuvenu rečenicu iz filma KUM
Whoever comes to you with Garage buying offer, he’s the traitor. Don’t forget that.
(Don Vito Corleone)

Blaženko Carević

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Obavezna polja su označena sa *